Dérégulation des loyers : « L’Etat n’a pas été capable de mettre en place un système qui fonctionne »

Fin 2010, environ un cinquième des loyers en République tchèques étaient des loyers dits régulés. Un chiffre qui baisse régulièrement puisque le processus de dérégulation est en cours ; il devrait arriver à son terme en 2012. A cette date, pour le bonheur des uns et le malheur des autres, il n’y aura plus d’appartements aux loyers considérés comme préférentiels – ce qui est déjà la cas selon un certain nombre de locataires. Radio Prague a rencontré Girolamo Giormani, président de l’association « Le mouvement pour la défense des propriétaires immobiliers », et Ivan Vomáčka, locataire d’un loyer régulé dans le centre de Prague.

Prague

D’un côté, il y a les propriétaires, qui veulent jouir du plein usage de leurs biens, et de l’autre, des locataires qui voient ces dernières années le prix de leur loyer augmenter inexorablement jusqu’à placer certains dans des situations financièrement critiques. De tous les bords, c’est l’insatisfaction qui domine.

700 000 personnes bénéficieraient actuellement d’un loyer régulé, ce qui représente donc environ 20% du fond de logements en République tchèque. Cela concerne les personnes qui étaient locataires de ces mêmes logements avant la chute du régime communiste – le loyer des appartements ou des maisons dans lesquels ils vivaient étant payés à l’Etat, qui avait confisqué, après l’instauration du régime, la plupart de ces biens. Les locataires de l’Etat étaient majoritaires, même s’il existait d’autre forme de location ou même de propriété, même si ce terme est difficile à utiliser dans le contexte de l’époque. On peut ainsi faire état de ces logements, dits en coopérative, où il était offert à un groupe de citoyens de faire construire un nombre précis d’appartements dont ils devenaient en quelque sorte partiellement propriétaires – s’ils payaient de la même façon un loyer à l’Etat, ils avaient plus de liberté pour échanger ces appartements ou même les transmettre. C’est dans un appartement de ce type qu’habitait Ivan Vomáčka, avant de louer un appartement dans le centre de Prague :

« J’habite ici, dans cet appartement locatif, qui est aujourd’hui la propriété d’une personne physique, depuis maintenant 25 ans. Je l’ai échangé avec mon appartement coopératif, ce qui n’était apparemment pas avantageux, mais comme je voulais vivre dans un meilleur endroit que dans un grand ensemble d’habitations en périphérie, je l’ai échangé avec cet appartement. Cet immeuble a été confisqué après 1948 et il était géré comme un appartement d’Etat. Après 1989, le propriétaire d’origine, qui vit depuis 1948 en Angleterre, a demandé qu’on lui restitue son bien. Et depuis lors, nous vivons dans un immeuble qui est une propriété privée. »

Photo: Kristýna Maková

Casse-tête pour nombre de gouvernements successifs, la question des loyers régulés semble avoir trouvé un début d’issue en 2007 lorsque la chambre des députés a voté une loi et établit un plan de dérégulation des loyers qui était censé s’achever en 2010, mais qui a été prolongé jusqu’en 2012 pour Prague et Brno. Ces dernières années, la situation des locataires d’appartement à loyer régulé a changé de façon parfois radicale. Ivan Vomáčka :

« Au début, je n’ai pas vraiment senti la dérégulation. Mais ces derniers temps, le tempo ou la valeur proportionnelle de cette dérégulation commence à être sensible même pour les gens qui sont un peu au-dessus de la moyenne, dont je fais partie. Je ne sais pas exactement mais ces dernières années, jusqu’à ce que cette tendance ait été un peu freinée, ça a été dérégulé de telle façon que chaque année, le loyer doublait. Maintenant, la dérégulation devrait être terminée et le marché des appartements devrait s’ouvrir complètement. Ces deux ou trois dernières années, cette dernière étape de dérégulation qui aurait dû être de 50% s’est divisée en trois phases. Mais l’augmentation est devenue sensible, et pas seulement le loyer mais aussi les services et taxes qui vont avec, si bien que la dernière augmentation pour moi a été de 9 000 couronnes. »

Ivan Vomáčka reconnaît néanmoins qu’il était dans une situation privilégiée, même si somme toute assez courante, jusque ces dernières années :

« Bien sûr, depuis 1989, les revenus des citoyens ont augmenté, disons de 2 500 couronnes par mois en moyenne avant 1989, nous sommes aujourd’hui autour de 20 000 couronnes par mois, ce qui est disons dix fois plus. Autrefois, les frais de logement étaient d’environ 300 couronnes. Bien sûr, ça n’avait pas de caractère réel, comme beaucoup de choses dans ce régime. Néanmoins, cette augmentation est de pratiquement 1 000%. Disons que par exemple 17 000 couronnes que l’on paie pour l’appartement, c’est la moitié de mes revenus, et c’est le salaire moyen en République tchèque. Certes, nous sommes dans le premier arrondissement de Prague mais je crois que c’est comme ça partout. »

Côté propriétaire, le discours ne passe pas. Ces derniers estiment qu’ils n’ont pas reçu pendant des années une juste rémunération de leurs biens, les empêchant par exemple de réaliser les travaux de rénovation nécessaires dans un certain nombre d’immeubles. Girolamo Giormani, président de l’association ‘le mouvement pour les défenseurs des propriétaires immobiliers’ a acheté un immeuble dans le deuxième arrondissement de Prague juste après la révolution de velours :

« A la fin de l’année 1989, Vaclav Havel, devenu président, a invité tous ceux qui le voulaient à investir dans cet Etat détruit par les communistes. Ma femme est tchèque et nous avons entendu cet appel. Nous avons investi trois millions de dollars et nous avons acheté aux prix du marché de l’époque, pas comme certains, par exemple l’ancien ministre de l’Intérieur Ivan Langer, qui a acheté une maison à Olomouc pour 300 000 couronnes. Moi, j’y ai investi des dizaines de millions de couronnes. C’était une privatisation à la tête du client. Moi, j’ai acheté directement au propriétaire à qui on avait restitué ce bien et j’ai payé le prix fort. Mais j’avais l’espoir que la déclaration du président Havel – nous voulons construire un Etat démocratique – était sûre. »

Au bout d’une dizaine d’années, les propriétaires mécontents de ne pas voir la situation changer ont commencé à faire appel à la justice. Girolamo Giormani :

« En premier lieu, nous avons déposé une plainte auprès de la cour constitutionnelle qui a effectivement confirmé que la situation allait à l’encontre des droits de l’homme. En 2003, de nouveau la cour constitutionnelle a confirmé son verdict et a ordonné d’annuler les décrets de non dérégulation des loyers. Aujourd’hui, nous avons près de cinquante avis de la cour constitutionnelle qui nous donnent raison. Mais nous ne comprenons pas pourquoi la cour européenne des droits de l’homme n’a pas liquidé ce terrible régime. En 2007, ils ont publié une loi hybride, la loi 207, mais nous pensons qu’elle est aussi anticonstitutionnelle parce qu’elle ne règle pas vraiment la dérégulation. Elle organise l’augmentation des loyers mais elle ne permet pas de jouir librement d’un bien privé. Il n’est pas question de liberté mais à nouveau d’un diktat de la part du pouvoir. »

Girolamo Giormani, à travers son association, est donc engagé dans un véritable imbroglio judiciaire, entre la cour constitutionnelle tchèque, la cour européenne des droits de l’homme et la cour municipale de Prague où il a été poursuivi pour publication de données privées, avant d’être disculpé. En effet, le fer de lance de Girolamo Giormani sont les personnalités publiques qui abuseraient de ce système de loyers régulés. C’est ainsi qu’il a publié une liste sur le site internet de l’association mettant à jour les noms de nombre de personnalités politiques ou artistiques qui vivent dans des appartements à loyers régulés, dans le centre de la capitale tchèque, tout en ayant des ressources financières conséquentes et même souvent des biens qu’ils louent par ailleurs aux prix du marché. Il estime que ce sont ces personnalités politiques qui cherchent à maintenir un système dont elles abusent alors qu’elles n’ont en pas besoin.

Photo: Barbora Kmentová

« C’est une arnaque. Tout est fait pour que cette régulation tienne le plus longtemps possible. Le tiers des Tchèques vit chez lui et pour lui. Chaque personne qui a un bien immobilier sait très bien ce que cela coûte si par exemple, après un orage, il doit réparer une toiture cassée, mais ces gens n’ont pas à faire ça et ensuite vous les voyez avec de belles voitures comme vous n’en voyez ni en France ni en Italie. »

« Ce n’est pas une minorité mais un tiers des personnes qui bénéficient de loyers régulés qui sont riches. Et comptez maintenant que si ces gens riches partaient, l’Etat aurait assez d’appartements qu’il pourrait donner à ceux qui ont en vraiment besoin, des familles avec enfants, et même gratuitement. Je ne désire pas que quelqu’un qui a une famille et des enfants, mais pas d’argent, se retrouve sous les ponts, au contraire. Je pense même qu’il n’y a pas assez de logements sociaux parce qu’ils sont utilisés par ces gens riches. Regardez l’office municipal du Xème arrondissement de Prague : il organise des prétendues ventes qui proposent des appartements à ceux qui paient le plus ! »

Girolamo Giormani estime que sur les 750 000 loyers régulés en République tchèque, seuls 150 000 sont dans les mains de propriétaires. Les autres sont donc aux mains de l’Etat et des municipalités, qui, au lieu de les utiliser pour les offrir aux plus nécessiteux, font de la spéculation immobilière.

C’est donc plus contre l’Etat que les critiques des propriétaires sont dirigées. Du côté des locataires plus modestes, qui représentent néanmoins la population la plus concernée par ces problèmes, la pilule est aussi difficile à avaler. Ivan Vomáčka :

Photo: Štěpánka Budková

« Chacun a un sentiment social différent et chaque propriétaire est dans une situation différente. Certains ont leur immeuble relativement en bon état et même ceux dont la situation n’est pas si mauvaise pleurent de la même façon, parce que c’est dans la nature humaine de vouloir toujours plus et plus. Néanmoins, je suis d’accord avec les propriétaires pour dire que la faute principale est à chercher du côté de l’Etat qui n’a pas été capable pendant ces vingt dernières années de mettre en place un système qui fonctionne. Et ça n’aurait pas été si difficile s’il y avait eu assez de bonne volonté. »

Les propriétaires et les locataires s’accordent donc sur un point ; l’Etat n’a pas joué son rôle et ce sont les personnes les plus fragiles, et notamment les personnes les plus âgées aux retraites ridicules, qui risquent de pâtir le plus de la dérégulation complète de ces loyers.