CzechMarket #11 – Immobilier, mon amour

Silvano Pedretti, photo: LinkedIn de Silvano Pedretti

Dès l’ouverture de la Tchécoslovaquie en 1990, l’immobilier praguois a constitué un objet de désir pour les investisseurs étrangers. Pour l’avant-dernier numéro de cette série, Radio Prague a rencontré Silvano Pedretti, co-fondateur d’Orco Property Group, un fonds d’investissement immobilier français créé à Prague en 1991 et domicilié au Luxembourg. Vingt-cinq ans plus tard, Silvano Pedretti habite toujours en République tchèque. Il partage aujourd’hui son temps entre la politique et le conseil en gouvernance d’entreprise.

Silvano Pedretti, photo: LinkedIn de Silvano Pedretti
« On discutait avec Jean-François Ott – qui était trader à l’époque tandis que j’étais dans le montage d’affaires chez Bouygues et Eiffage –, on discutait de ce qui pouvait être fait en Europe centrale, et lorsqu’il est parti voir ce qu’il s’y passait, j’étais présent. Il a initié Orco. On a mis un an à se mettre d’accord, car ma passion étant l’immobilier, c’est ce que je voulais faire absolument. Je l’ai rejoint en 1993. La base d’Orco était déjà là. J’arrivais pour ma part avec l’expérience des grandes sociétés immobilières pour organiser tout le process. »

Dans quel état d’esprit étiez-vous ?

« L’état d’esprit était celui de l’entrepreneur qui veut conquérir des marchés, avec tout de même l’humilité de celui qui a vécu une crise immobilière, à Paris, je ne sais pas si vous vous en rappelez : en 1990-1991, avec la guerre du Golfe, il y a eu une forte crise immobilière. Donc à la fois un sentiment de conquérant et un sentiment d’humilité qui fait se demander : ‘Dans quoi met-on les pieds ?’. En plus, on nous traitait de fous à l’époque. On répondait qu’on était des pionniers (rire). On rencontrait surtout de l’incompréhension. »

Jean-François Ott lance Orco Property Group avec une première acquisition à Prague en 1991. Quelles raisons l’ont décidé à choisir Prague plutôt que Budapest ou Varsovie ?

« Il y a plusieurs éléments. La première chose c’est que la République tchèque était une des premières puissances industrielles avant la Seconde Guerre mondiale. Il y avait donc des bases de travail et un potentiel énorme. La deuxième chose c’est que ce n’est pas loin de Paris. Et puis, il y avait déjà quelques hommes d’affaires qui commençaient à travailler en Tchéquie, notamment le groupe Vinci. Certains grands constructeurs avaient commencé des projets immobiliers, dont le Hilton à Prague, qui a changé de nom par la suite. »

A cette époque, quels types d’acquisition avez-vous privilégiés : enchères, vente directe ?

« En fait, les acquisitions immobilières ne font pas exception à ce qui se fait en Europe. On suit toujours les mêmes types de process, soit via des agents immobiliers, soit en direct. Ensuite, il peut éventuellement y avoir des appels d’offre, des appels publics, puisque la particularité de la République tchèque par rapport à d’autres pays d’Europe centrale, c’est que les municipalités avaient des propriétés. Elles pouvaient donc vendre. Par ailleurs, parmi les pays du bloc communiste, la République tchèque a été la plus en avance sur les privatisations, ce qui nous a permis d’avoir très rapidement des interlocuteurs qui étaient propriétaires et qui souhaitaient vendre leurs biens. »

Il n’a été question que de privatisations…

« En très grande partie. Ou des privatisations, ou des partenariats avec des communes : par exemple, Orco a signé un contrat avec la mairie de Prague 2, sur – de mémoire – huit ou dix immeubles. Une partie était à reconstruire pour la mairie de Prague 2, on conservait l’autre partie sur vingt-cinq ou trente ans. Ce genre d’accord a constitué les débuts d’Orco. »

Photo illustrative: Khalil Baalbaki, ČRo
J’ai cru comprendre que vous aviez commencé par la location de bureaux, suite à quoi vous avez développé des résidences, avant de vous lancer dans l’hôtellerie. Aviez-vous prévu cette évolution ?

« Lorsqu’on entreprend quelque chose, on ne sait jamais vraiment où l’on va. On a un business plan, des idées, une stratégie, mais après il y a l’opportunité. En l’occurrence, Orco répondait à un besoin très important des sociétés étrangères qui venaient s’implanter. On a donc répondu simultanément à la demande de bureaux et d’appartements. Il y avait une forte demande de produits je ne dirais pas de luxe, mais qui correspondaient au standard des expatriés. Aujourd’hui, quand vous arrivez à Prague, vous sonnez chez un propriétaire, vous avez un bel appartement, un agent immobilier, etc. A l’époque, il n’y avait rien de tout cela. Il n’y avait pas d’intermédiaire. Nous, on proposait des produits qui faisaient écarquiller les yeux des gens parce que cela n’existait pas. »

« Pour l’hôtellerie, le process est un peu différent, parce que dans les années 1990 vous aviez des appartements faits pour des expatriés qui restaient trois-quatre ans. Ensuite, une partie des expatriés ne restaient plus que trois mois, six mois, un an. Ils voulaient du meublé. En prolongeant, vous voyez qu’on arrive à la résidence hôtelière, c’est-à-dire des appartements meublés avec quelques services. Et comme on voulait faire de beaux produits, on a créé la chaîne Ma maison, du boutique-hôtel quatre-cinq étoiles, d’abord à Prague puis dans toute l’Europe centrale. »

Au début des années 1990, comment vous est apparue la mentalité des Tchèques vis-à-vis de la privatisation ? Dans quelle mesure les Tchèques ont pris part au marché de l’immobilier ?

« En préambule, les Tchèques ont une bonne éducation et ils étaient prêts à prendre le ‘virage capitalistique’, bien qu’il y ait eu cette chape de plomb communiste qui a couvert pendant quarante ans les libertés, la politique mais également l’attitude entrepreneuriale. Ils ont vite compris ce qu’était le système capitaliste et d’ailleurs, si on regarde l’activité économique du pays aujourd’hui, c’est quelque chose qu’on sent très bien. Ensuite, dans les années 1990, tout le monde est arrivé un peu en même temps. Dans la construction, il y a eu un paquet d’interlocuteurs : des Anglo-saxons, des Français également. Les groupes étrangers apportaient les fonds et le savoir-faire. Les Tchèques étaient prêts à recevoir tout cela et ils ont mis quelques années à appréhender tous les sujets de l’immobilier. Il y en a un qui sortait du lot à l’époque et qui est resté un très bon ami, c’est Radim Passer. C’est le premier Tchèque ‘successfull’ dans le pays. On parle bien du début des années 1990. Après, je pense à un avocat, à un autre qui est architecte, un autre qui a bénéficié des privatisations et qui avait donc de l’argent… Toutes ces personnes se sont mises dans l’immobilier et en ont tiré un grand succès. »

En termes de business, tout est allé très vite. Est-ce que la législation a suivi cette course aux profits ?

« De la même façon qu’il y avait une comptabilité avec le programme PHARE (programme européen d’aide communautaire aux pays d’Europe centrale et orientale dans leurs préparatifs d’adhésion à l’UE, ndlr), il y avait une législation sur le droit immobilier. Elle n’est pas aussi avancée qu’en France, mais il y avait quand même pas mal de chose. Ce que j’ai l’habitude de dire c’est que, de la même manière qu’il y a eu une révolution de velours, il n’y a pas eu de ‘révolution’ mais une ‘évolution’ sur le plan juridique, sur le droit de propriété, etc. – et on n’a jamais ressenti une absence de législation pour organiser nos projets. Il y avait d’autres difficultés, mais pas celle-là. »

Quel genre de difficultés avez-vous rencontrées ?

« Il y a eu plusieurs types de difficultés. Vous savez, nous, on est une génération post-Trente Glorieuses. Le plein-emploi, on ne l’a pas connu. En France, on rencontre une limite de la vente du produit, mais au niveau des ressources humaines en tant qu’entrepreneur on a toujours la possibilité de trouver des compétences. En République tchèque, c’est exactement l’inverse : il n’y a pas de limite dans la vente du produit, en revanche de grandes difficultés de ressources humaines. A l’époque, on ne trouve pas de bons comptables, de bons juristes, de bons développeurs. Le métier de promoteur immobilier, qui est un métier de chef d’orchestre, un concert d’activités, c’est un métier qui s’apprend. Donc première difficulté, les ressources humaines, et c’est ce que rencontre encore aujourd’hui les chefs d’entreprises. Je suis conseiller au Commerce extérieur, on en parle assez régulièrement. Aujourd’hui, vous n’êtes pas loin du taux incompressible de chômage, qui est à moins de 5% en République tchèque – à Prague, on est en-dessous de 2%. Ce qui veut dire que les entreprises qui cherchent de la main d’œuvre ont des difficultés à recruter. »

Ce que vous venez d’exposer, c’est un problème actuel. Mais à l’époque, comme vous le disiez, il s’agissait donc surtout d’un problème de qualification ?

Photo illustrative: ČT24
« Il y avait les deux. Il y avait déjà un taux de chômage relativement faible – à Prague on était aux alentours de 3-4% – et, deuxièmement, les gens n’avaient pas de qualification. Le métier de promoteur immobilier n’existait pas. La deuxième difficulté, elle était au niveau de la qualité de la construction. Idem : on avait de grandes difficultés à trouver des constructeurs qui nous faisaient des produits de qualité.

À la fin des années 1990, le ministère de l'Industrie et du Commerce a réalisé une analyse sur les privatisations de la décennie écoulée qui a révélé que les grands bénéficiaires furent les entreprises disposant de capitaux à l'étranger. Comment l’expliquer ?

« Je serais intéressé de lire cette étude. Pour moi, c’est mécanique. Dans un appel d’offres, vous ne regardez pas seulement celui qui va signer en bas de la page. Il faut qu’il y ait de la compétence, parce qu’il y aura un suivi du dossier, et puis il faut des fonds. Or ces deux éléments, compétence et fonds, provenaient en grande partie des sociétés étrangères. Donc mécaniquement, c’est elles qui ont été choisies. »

Vous-même créez en 2004 une société d’investissement. Qu’est-ce qui vous y a décidé et sur quels marchés avez-vous investi en particulier ?

« En réalité, en 2004 on attend la naissance de mon fils et il y a un virage dans ma vie. J’avais énormément travaillé, j’avais besoin d’évoluer dans ma vie. Je suis donc passé de l’opérationnel à d’autres fonctions comme administrateur de la société. Ce qui m’a donné un peu de distance. J’ai souhaité diversifier mon patrimoine pour diminuer les risques en tant que bon père de famille. C’est ce qui m’a conduit à créer cette société d’investissement et à investir dans divers domaines comme la master franchise en Europe, comme Cavissima – une cave en ligne : vous achetez du vin et la société vous le conserve –, comme quelques propriétés dans l’immobilier parce que j’ai toujours cette passion pour l’immobilier, et puis BioCafé qui a été également un gros chapitre de ma vie : après les élections européennes, c’est peut-être un peu naïf mais je voulais construire un meilleur monde pour mes enfants. Je voulais changer l’Europe et aussi que les enfants mangent mieux, que nous mangions mieux. D’où l’idée d’une restauration basée sur des produits bio. Dans les années 2000, on commençait un peu à parler du mieux manger, mais les produits bio, on n’en parlait pratiquement pas. Enfin je regarde ce qu’il se passe dans le ‘crowdfunding’, les plateformes de financement participatives. J’investis un peu dans ce domaine, parce que c’est l’avenir. »

Vous avez l’âme d’un pionnier : la République tchèque vous semble-t-elle un bon terreau quand on aime planter des premières graines ? Quel est votre point de vue sur l’avenir de l’entreprenariat dans ce pays ?

« C’est loin d’être un terreau et un pays facile pour les entrepreneurs, en tout cas les entrepreneurs étrangers. Parce que, comme dans d’autres pays, les banques n’accompagnent que très difficilement les entrepreneurs et les start-up. Et puis, contrairement à la France, le financement participatif n’en est qu’à ses balbutiements. En revanche, si vous êtes un entrepreneur tchèque, c’est peut-être un peu plus facile parce que vous êtes dans un pays qui a une dynamique, avec un faible taux de chômage, avec une hausse du PIB de plus de 2%, peu de déficits… Donc là, oui, le terreau existe. Et je crois – et on revient à la question de l’éducation – que les Tchèques ont une bonne éducation et ont digéré le système communiste. Ils sont à même d’être de bons entrepreneurs. Ce qui est bien, car ce sont eux qui, demain, vont créer des emplois. Personnellement, je crois en l’entreprise et je pense qu’il y a un cercle vertueux qui est en train de se créer en République tchèque. »