La dérégulation du marché de l'immobilier entre dans sa phase finale

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Actuellement en discussion au Parlement, la loi sur la location immobilière a ôté le sommeil aux locataires pragois, enfin à certains d'entre eux. Après quelques mois d'accalmie, quelque 200 personnes ont à nouveau défilé sur la place Jan Palach contre la dérégulation totale - ou privatisation - prévue du marché immobilier. Sur les panneaux des manifestants, on pouvait lire ces slogans : "Nous ne voterons pas pour ceux qui augmentent notre vie !" ou encore "Nous ne voterons pas pour ceux qui nous font du mal !"

Photo: CTK
Les manifestants ont été soutenus par le groupe musical et humoristique Tezkej Pokondr, connu pour ses hymnes parodiques à la Skoda Felicie mais qui, cette fois, était là pour défendre des personnes menacées, selon leurs termes, d'une situation catastrophique. Le ton était aussi à la revendication. Ecoutons Alena Simkova, manifestante interviewée par le quotidien Mlada Fronta Dnes : "Dire que la dérégulation résoudra les problèmes de l'immobilier à Prague, ce sont des balivernes ! Nous, nous affrontons la pression conjuguée de l'Est et de l'Ouest. Les étrangers louent ici des loyers à des prix, pour eux, presque dérisoires mais qui sont, pour nous, importants." Elle pointe aussi du doigt l'opacité de certaines agences immobilières dans la fixation de leurs prix. Après la manifestation, les participants ont signé une pétition et, vers 17 h 30, se sont présentés devant les locaux du gouvernement, sur le quai Edvard Benes.

Photo: CTK
Revenons en arrière pour comprendre le contexte de ces manifestations. Depuis les années 1990, le marché de l'immobilier a été majoritairement privatisé. Mais parmi les immeubles récupérés par leurs propriétaires, certains ont dû conserver, pour des raisons sociales, le statut de loyer régulé. Ce dernier, hérité de la période communiste et stabilisé, est beaucoup plus bas que la moyenne des loyers. Le phénomène créé ainsi des prix de location à deux vitesses, selon que l'immeuble tombe sous le statut de la régulation ou du marché privé. A titre d'exemple, dans le quartier de Vinohrady, dans le centre-ville, on passera de 2 000 couronnes dans le premier cas à 10 000 dans le second !

Une situation délicate car, d'un côté, la majorité des Pragois paye un loyer plus élevé qu'une minorité. En même temps, il s'agit d'un réel problème social, qu'il incombe sans doute plus à l'Etat qu'aux propriétaires d'immeuble de résoudre. Les personnes bénéficiant des loyers régulés sont généralement âgées et donc dans l'impossibilité d'améliorer leurs revenus. Elles ont constitué la majeure partie des manifestants. Le statut de la régulation s'adapte difficilement à l'évolution des prix du marché et les premiers à en pâtir sont bien souvent les locataires eux-mêmes. Disposant de peu de revenus, les propriétaires à loyer régulé ne peuvent investir dans l'entretien et les équipements de l'immeuble.

Reste une question : Prague menace-t-elle, comme Paris, de devenir une ville réservée aux gens relativement aisés ? La capitale tchèque prend de plus en plus de valeur et elle a, pour elle, de nombreux atouts : il y a bien sûr la valeur architecturale de la ville, on pense, par exemple, aux immeubles Art nouveau ou cubistes dans la Vieille-Ville. Mais il y aussi la qualité de vie si spécifique à Prague, avec une nature omniprésente et protégée. Le quartier de Baba symbolise à lui seul la réunion de ces deux avantages de taille : des résidences fonctionnalistes et une forêt toute proche, le tout à quelques minutes du centre en voiture. Bien sûr, ce n'est pas à la portée de tout le monde.

Dans tous les quartiers, en général, la municipalité a entrepris et continue un gigantesque travail de rénovation. Les quartiers de Karlin ou de Holesovice, durement touchés par les inondations de 2002, en offrent un bon exemple : protections sousterraines, rehaussement du niveau de la voirie pour contenir tout débordement... Sans compter les travaux quotidiens dans la capitale, qui contribuent à faire monter les prix de l'immobilier.

Photo: CTK
Quand on pense que, sous le communisme, les immeubles du centre historique, laissés à l'abandon, étaient les moins chers, les gens préférant le confort des tours périphériques, sans charme mais aux appartements bien chauffés. Aujourd'hui, avec la rénovation permanente du centre, la situation s'est inversée. Prenons l'exemple d'un appartement standard à Prague, soit une surface de 68 m2. Son prix d'achat a augmenté de 100 000 Kc cette année pour arriver à un prix record de 2 millions de couronnes ! Prague fait-elle figure d'exception en République tchèque ? Le pays est inégal face aux loyers. Ainsi, à l'autre bout du spectre, on trouve Olomouc, ville historique en Moravie du Nord. L'ancien archevêché offre parmi les meilleures conditions de location et d'achat à ses habitants car les prix augmentent très peu. Le prix d'achat d'un appartement standard y est presque deux fois inférieur à celui de Prague !

Si la loi de dérégulation est adoptée par le Parlement, elle s'appliquera dès octobre 2006 et devrait entraîner une augmentation annuelle de 9,3 % des loyers dérégulés, et ce jusqu'à 2012. Le projet de loi ne concerne qu'environ 17 % des locataires, 80 % du marché immobilier étant, à l'heure actuelle, déjà privatisé. En terme d'unités, les chiffres sont plus impressionnants : 760 000 immeubles sont en effet concernés...