Terrains verts et terrains marrons

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Le marché de la construction industrielle est-il en train de changer en République tchèque ? Avec des terrains vierges disponibles de plus en rares, les terrains défavorisés attirent de plus en plus les convoitises, et plus particulièrement dans les centre-villes et près des autoroutes. Après des années de prédilection pour les nouveaux parcs industriels, l'investissement semble se réorienter vers une mise en valeur croissante des vieux sites constructibles.

Qu'est-ce qu'un terrain marron ? Il s'agit là d'une traduction littérale du mot "brownfield", qui appartient au vocabulaire immobilier et industriel anglo-saxon. Le terme désigne un terrain constructible ayant déjà servi et le plus souvent en mauvaise état, par négligence ou par abandon. Il a généralement été délaissé après avoir servi à des activités industrielles, agricoles ou résidentielles pendant des années. Sa réutilisation est souvent compliquée par les risques de contamination de l'environnement. Pour pouvoir être utilisé à des fins commerciales, il doit être totalement rénové. Les régions industrielles du Nord-Ouest de la Bohême et de la Moravie abritent la plupart de ces terrains marrons. A Ostrava, se trouve par exemple le site de Hrusov, un "terrain marron social" selon les mots de la municipalité. Le site a été dévasté en 1997 par des inondations et seules quelques maisons et jardins privés ont émergé depuis. La ville détient environ 40 % des 45 hectares du terrain, sa valeur étant estimée à environ 100 millions de couronnes (3 millions et demi d'euros). Comme on le verra, la propriété de ces terrains défavorisés est un enjeu majeur pour leur possible régénération.

S'ils sont défavorisés, les terrains marrons ne sont pas nécessairement désaffectés. Exemple : certains entreprises textiles n'utilisent pas la totalité de leurs installations, en raison du développement de leurs activités financières. Dans certains cas, elles n'en exploitent que 10 % des capacités totales. Pour ces sociétés, la vente de la surface inutilisée représenterait un grand avantage. A la fin de l'année, les aurorités régionales doivent présenter les résultats d'une étude intitulée "Stratégie Nationale pour la Régénération des sites défavorisés". Priorité numéro un : résoudre les problèmes de propriété, qui sont apparues comme l'un des principaux obstacles au développement des terrains marrons. Les difficultés sont inégales selon les régions et, dans certaines d'entre elles, elles ont été solutionnées légalement. Jusqu'à présent, quatre régions sur douze ont fourni les résultats de leurs enquêtes. Celles-ci révèlent que 50 % des terrains marrons appartiennent à des propriétaires privés, l'autre moitié relevant de la propriété publique ou mixte. Dans ces quatre régions, on compte environ 2 100 hectares de terrains marrons.

L'Etat et les régions voient un troisième acteur très actif dans cette réorientation : les municipalités. En juin dernier, lors d'une vente aux enchères, la mairie de Brno a ordonné une évaluation commerciale et financière du complexe de sport Ponava, qui abrite un ancien terrain de football et de hockey sur glace. C'est la société de consultation anglaise Pricewaterhouse Coopers qui a remporté les enchères, en coopération avec l'Université de Technologie et la Faculté de Sport de l'Université Masaryk, à Brno. Mêmes priorités du côté de la municipalité d'Ostrava, dans le Nord de la Moravie. Traditionnellement industrielle, la région possède de nombreux sites déesafféctés. Logiquement, elle souhaite se concentrer sur lea redémarrage des terrains marrons, ceux-ci représentent 10 % de la superficie de la ville ! Mais là encore, se posent des problèmes de propriété, la plupart des terrains appartenant à des propriétaires privés. La ville essaie actuellement d'acheter des sites autour du quartier de Hrusov.

A l'autre bout du spectre, on retrouve les terrains dits verts (de l'anglais "Greenfield"), qui englobent les sites sains et sans antécédent industriel. Tout projet immobilier dans un terrain marron demande beaucoup plus de temps et d'argent que dans un terrain vert. L'Etat compte fournir la totalité des dépenses consacrées à la régénération des mauvais sites. L'investissement est autant nécessaire qu'avantageux. La régénération des terrains marrons dans le cadre d'un programme national a déjà fait ses preuves. Citons un ancien aéroport militaire à Zatec, en Bohême du nord, de plus de 300 hectares ou encore un ancien site industriel ayant appartenu à la société Skoda Plzen, de presque 200 hectares. Ce dernier projet a d'ailleurs reçu un prix en 2004, attribué par le ministère du Commerce et de l'Industrie tchèque. A un niveau plus modeste, citons la remise à neuf du site d'une ancienne raffinerie de sucre, toujours dans le Nord de la Bohême.

Certains spécialistes du secteur craignent qu'une réorientation exclusive sur un type de terrain ne déséquilibre le marché. Une prévision que les chiffres ne confirment pas. De 1998 à 2005, l'Etat a fourni 4,1 milliards de couronnes pour la construction de 89 terrains verts dans tout le pays, soit en tout 2 300 hectares. Dans le même temps, il a alloué 1,5 millards de couronnes pour le développement des terrains marrons, soit moins de la moitié. Le marché des terrains constructibes ne relève pas que des autorités publiques et certaines entreprises se sont spécialisées dans cette activité. Parmi celles-ci, AAA Industry fait figure de leader. Son portefeuille de valeurs boursières atteint la somme rondelette de 3 milliards de couronnes. La société a récemment conclu un contrat avec le fabricant de plastique portugais Epoli. Ce dernier souhaite installer une partie de ses usines à Libcice, près de Prague.

La République tchèque attire également les investisseurs étrangers opérant dans la régénération des terrains marrons. Ainsi la société belge PSR, qui a déjà rénové de nombreux sites industriels en Belgique.