+12 % encore en 2025 : en Tchéquie, la hausse sans fin des prix de l’immobilier
Les prix du logement en République tchèque ont continué à augmenter rapidement en 2025. À l’échelle nationale, les biens immobiliers, maisons et appartements compris, ont connu une hausse interannuelle moyenne de 12 %, les appartements anciens étant les plus touchés (+18 %). Quant aux loyers, l’inflation a parfois grimpé jusqu’à 10 % dans certaines régions.
En République tchèque, un peu plus de 9 % des ménages consacrent plus de 40 % de leur revenu disponible net à leur logement, plaçant ceux-ci dans une situation considérée comme étant de forte tension financière. Derrière la Grèce (29 % de la population impactée), le Danemark (14,6 %), l’Allemagne (12 %) et la Suède (10,6 %), la République tchèque, selon Eurostat, est ainsi le cinquième pays membre de l’Union européenne le plus touché par ce qu’il est désormais convenu d’appeler la crise du logement.
Présentées mercredi 25 février aux médias, les données du portail d’analyse immobilière Flat Zone et de l’Association bancaire tchèque (ČBA) pour 2025 confirment cette tendance forte observée depuis plusieurs années déjà. Pour un nombre croissant de Tchèques, et tout particulièrement les jeunes, le logement, que ce soit sous forme d’achat ou de location, devient quelque chose de toujours un peu plus difficilement accessible.
Concrètement, entre 2024 et 2025, les prix des logements anciens (en briques ou en panneaux béton préfabriqués – « panel » en tchèque, structure très répandue sous l’ancien régime communiste) ont augmenté en moyenne de 18 % dans l’ensemble du pays, et ceux des logements neufs d’environ 11 % (préventes et premières ventes comprises).
En décembre 2025, le prix moyen d’un appartement ancien était d’un peu plus de 75 000 couronnes (soit près de 3 100 euros) au mètre carré, et il fallait compter un peu moins du double pour l’achat de neuf. Ces prix varient toutefois fortement entre Prague, la région de Bohême centrale qui entoure la capitale, Brno et la région de Moravie du Sud, et le reste du pays, comme le confirme Milan Roček, représentant de la société Flat Zone :
« La différence de prix est énorme. Si l’on additionne les prix à Prague et à Brno, qui sont les deux plus grandes villes du pays, et que l’on calcule leur moyenne, on constate qu’ils sont trois fois plus élevés que dans les villes plus petites (moins de 10 000 habitants). Pour simplifier, on peut dire que les appartements anciens à Prague et à Brno sont deux fois plus chers que dans les chefs-lieux de région et trois fois plus chers que dans les villes plus petites. »
Prague reste l’une des villes en Europe où l’accès à la propriété d’un appartement neuf est le plus difficile et coûte le plus cher par rapport au niveau de rémunération. Selon la dernière analyse de la société immobilière Central Group, dont les chiffres ont été communiqués en décembre dernier, qui se basait alors sur un salaire brut mensuel moyen de quelque 2 820 euros, près de quinze années de revenus salariaux sont nécessaires en moyenne avant de pouvoir acheter un logement de 70 m2. Soit cinq années de plus qu’il y a encore seulement cinq ans.
De même, selon une autre analyse réalisée par trois des plus grandes sociétés immobilières en Tchéquie (Central Group, Trigema et Skanska), le prix moyen d’un appartement neuf d’une superficie de 70 m2 dans la capitale est actuellement d’un peu plus de 500 000 euros.
Malgré cette inflation, qui selon les experts s’explique en partie par une construction et une offre de logements neufs très insuffisante notamment dans les zones où la concentration de population et la demande sont les plus fortes, l’intérêt et l’envie des Tchèques de faire l’acquisition d’un appartement ou d’une maison individuelle ne faiblissent pas, puisque les ventes de biens immobiliers résidentiels ont, elles, augmenté de 11 % en 2025.
Cet intérêt s’est répercuté sur le marché hypothécaire avec un bond de plus de 40 % par rapport à 2024 et un volume de prêts qui a été le deuxième le plus important de ces trente dernières années. Le nombre de nouveaux crédits a, lui, augmenté de 15 %. Une évolution qui, là non plus, n’est pas sans conséquence sur le porte-monnaie des Tchèques, et plus particulièrement des Pragois, selon, Jaromír Šindel, économiste en chef de la ČBA :
« À Prague, la part des revenus nets des ménages consacrée au remboursement d’un prêt immobilier pour un appartement de 60 m2, par exemple, dépasse 55 %, tandis que dans les régions, elle se situe davantage entre 20 et 30 %. »
Autant de chiffres qui, sur un marché du logement parmi les moins abordables d’Europe, rendent donc l’accession à la propriété immobilière impossible pour un grand nombre de Tchèques.
Mais se tourner vers la location n’est guère plus avantageux, puisque les montants des loyers ont augmenté en moyenne de 4 à 6 % en 2025 pour l’ensemble du pays. Et dans certaines régions, comme en Moravie-Silésie, cette inflation a été plus rapide encore, atteignant même parfois la barre des 10 %. À Prague, où le prix moyen au m2 était de près de 500 couronnes (20 euros) au quatrième trimestre, les loyers ont augmenté de 4 à 12 % par rapport à 2024, et ce, en fonction des quartiers.
